Vous avez envie d’en savoir plus sur le fonctionnement de la sous-location professionnelle à Douai ? Cet article répond à toutes vos questions sur le sujet.
Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?
Comme on peut le devenir, la sous-location est une pratique qui consiste, pour un locataire, à louer à son tour son logement à un tiers pendant la période de son contrat de bail. Le locataire devient donc bailleur vis-à-vis du second locataire. C’est une pratique qui peut donner l’air d’être illégale, mais qui est pourtant accessible. Il s’agit d’un mode d’exploitation qui peut être appliqué à tous les biens immobiliers en location (maisons, appartements, etc.). Les formats de mise en œuvre peuvent cependant varier en fonction des objectifs de rentabilité visés.
Par exemple, on peut opter pour l’exploitation touristique. Dans ce cas, il s’agit d’une location en courte durée, comme c’est souvent le cas sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com, etc. On peut également opter pour de la location en colocation. Ceci concerne surtout les biens ayant une superficie plutôt large. Ces derniers peuvent être subdivisés en de petits espaces dans le but d’être exploités par plusieurs locataires. Ce format d’exploitation permet ainsi d’augmenter les loyers perçus et de réaliser une plus-value plus intéressante.
Il existe aussi un troisième format de sous-location beaucoup plus particulier que les deux précédents. Il s’agit de la sous-location meublée. Dans ce cas, le bien peut être proposé à des étudiants par exemple. Ceci étant, qui peut faire de la sous-location professionnelle ? Tout le monde ? Certainement pas.
Les conditions pour faire de la sous-location professionnelle
Comme vous le savez sans doute déjà, la sous-location professionnelle à Douai est une activité bien réglementée. En effet, en sous-location simple, il suffit d’une simple autorisation pour mettre son logement loué en sous-location. Mais dans ce cas, le loyer facturé ne doit pas être supérieur au loyer proposé par le bailleur au premier locataire. Cela signifie que vous ne pouvez pas normalement tirer profit de cette opération. Pour faire de la sous-location professionnelle et donc faire des bénéfices, il faut que l’opération se fasse dans un cadre contractuel spécifique.
Si vous souhaitez faire de la sous-location professionnelle, la première possibilité que vous avez, c’est de faire en sorte d’être reconnu comme expert de la chose, c’est-à-dire de devenir agent immobilier et d’avoir la carte professionnelle qui justifie ce titre. Toutes les dispositions de la loi Hoguet de 1970 vis-à-vis de l’activité devront être respectées.
Mais être agent immobilier signifie qu’il faut au bas mot un BAC+3 en spécialité droit ou fiscalité. C’est seulement lorsque ces conditions sont remplies que le locataire a la possibilité de louer le bien qu’il a loué à un prix supérieur au loyer que lui facture son propriétaire.
Il existe cependant une autre méthode moins complexe que celle que nous venons de présenter. C’est la mise en place d’un contrat de bail spécifique. Commercial par nature, ce bail permet de réaliser des profits en mettant en location un bien qui vous a été loué. Toutefois, il faudra que l’activité soit mise en œuvre dans le cadre d’une société anonyme, d’une microentreprise d’une SAS ou d’une SARL, en fonction de vos objectifs.
En d’autres, vous ne pouvez pas faire de la sous-location professionnelle en étant un particulier comme tous les autres. Soit vous êtes un agent immobilier détenteur d’une carte professionnelle, soit vous êtes une société créée à cet effet et vous concevez un contrat de bail commercial spécifique proprement dit. Ceci étant, parlons un peu de ce bail.
Le contrat de bail spécifique de sous location professionnelle
Le contrat de bail spécifique de sous location professionnelle est un contrat qui s’étend sur une durée qui ne peut excéder 3 années. Sa durée détermine la durée du contrat entre le sous-locataire et le sous-loueur, car lorsque le bail principal vient à son terme, le bail secondaire s’achève aussi.
Ce contrat donne le droit d’exploiter le bien immobilier du propriétaire à des fins lucratives. Il ne s’agit donc pas d’un simple contrat, puisqu’on est en présence d’une activité commerciale. Son but est de rassurer le propriétaire en lui offrant des garanties solides. Ces garanties sont entre autres relatives à :
- Le loyer : le propriétaire sera protégé des impayés, ce qui simplifie les procédures d’expulsion ;
- l’entretien du bien : le bien est maintenu dans un état impeccable par le sous-loueur afin de maintenir son attractivité. Le propriétaire peut donc avoir l’assurance qu’il récupérera son bien en bon état à la fin du contrat ;
- la caution : il s’agit d’une provision destinée à couvrir d’éventuels dégâts pouvant se présenter pendant l’exécution du contrat de bail ;
- la vacance locative : la sous-location permet de minimiser la vacance locative et d’augmenter les revenus.
Par ailleurs, si elle est effectuée dans l’illégalité, la sous-location peut vous coûter une amende allant jusqu’à 25 000 euros. Ainsi, ce contrat de bail entre votre bailleur et vous stipulait que vous avez le droit de mettre le bien immobilier en location en toute légalité et vous servira de couverture juridique en cas de conflit d’ordre judiciaire.
La fiscalité applicable à la sous-location professionnelle
Si vous désirez vous lancer dans la sous-location professionnelle, vous devez aussi savoir que cette activité a une fiscalité particulière. En effet, vos revenus seront considérés comme des revenus divers et vos bénéfices seront donc assujettis à un impôt de 30 %. Pour ceux qui font dans de la location meublée, il faudra demander le taux d’impôt communal applicable.
Cela dit, en votre qualité de sous loueur, vous n’avez pas à vous inquiéter pour la question de la taxe d’habitation. S’il s’agit d’une location de courte durée, tout ce qu’il faudra payer, c’est une taxe de séjour.
Elle est calculée en fonction du nombre de nuitées, par client et reversée par trimestre. Le paiement sera cependant effectué directement par le locataire du logement s’il s’agit d’une sous location meublée ou d’un sous location en colocation assortie d’un bail classique. En ce qui concerne la TVA, elle n’est applicable que dans le cas des prestations hôtelières. Dans le cadre des locations de courte durée, elle n’est pas due.
Pourquoi faire de la sous-location professionnelle à Douai ?
La sous-location professionnelle est une option que beaucoup choisissent de personnes dans le but de prendre le pouls du marché immobilier d’une région ou d’une ville qu’elles ne connaissent pas encore. Elle permet de réduire l’exposition aux risques lorsque les facteurs inconnus sont trop nombreux.
À Douai, la sous-location professionnelle s’adresse également à ceux qui souhaitent embarquer dans des projets immobiliers, mais qui ont des possibilités d’emprunt limitées. Dans ce cas, la sous-location professionnelle permet de réaliser des revenus supplémentaires et de se rendre éligible aux prêts.
Dans certains cas d’ailleurs, si le plan est bien fait, il est possible de se servir de la sous-location professionnelle pour réaliser du cash-flow afin de faire des achats futurs par exemple, sans passer par un prêt bancaire ou un crédit immobilier. Évidemment, cela ne veut pas dire que c’est une stratégie à adopter pour se constituer un patrimoine. Le bien mis en bail ne devient pas la propriété du locataire ayant fait la sous-location. Le premier propriétaire détient toujours le droit de propriété sur son bien.
Quelle est la meilleure alternative à la sous-location professionnelle à Douai ?
Comme vous l’aurez sans doute noté, la sous-location professionnelle est une activité très réglementée à Douai. Les conditions de mise en œuvre de cette activité sont très strictes et peuvent être complexes. L’alternative la plus simple pour une gestion plus efficace des biens immobiliers, c’est le service de conciergerie. Avec la conciergerie, vous avez la possibilité de déléguer la gestion quotidienne de vos appartements. Cela peut prendre plusieurs formes, selon vos objectifs.
Quelles formes de services de conciergerie choisir ?
Si vous souhaitez opter pour les services de conciergerie, vous pouvez choisir l’option des services à la carte ou celle de la délégation complète. La première option, celle des services à la carte, consiste à sélectionner les services les plus adaptés à vos besoins parmi l’offre de la société de conciergerie.
Vous pouvez par exemple vous limiter aux services de publication de vos annonces sur les plateformes en ligne ou encore confier à la société l’accueil des locataires souhaitant visiter le logement. En ce qui concerne la deuxième option, elle prend en charge toutes les tâches requises pour la gestion efficace de vos biens. Votre société de conciergerie à Douai va donc prendre en charge :
- la publication des annonces sur les plateformes ;
- l’entretien du logement ;
- la collecte des loyers mensuels ;
- la gestion des cas de loyers impayés ;
- la gestion de réclamation ou des plaintes des locataires ;
- la gestion des clés au début et en fin de séjour ;
- etc.
En clair, pour le propriétaire, c’est la tranquillité d’esprit totale. La société de conciergerie gère l’essentiel des tâches relatives à la gestion de votre bien immobilier. Cela vous épargne tout le stress dont s’accompagne cette responsabilité.